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002397股票:武汉楼市“解封”,信心重建比政策更重要

2020-03-25 07:31:04 来源:网络作者:
封城整整2个月,“复工复产”已成为当下武汉一大关键词。3月23日,沉寂许久的武汉市房地产市场终于迎来政策面的好消息。武汉市住房保障和房屋管理局发布六项举措,包括分批有序开工复工、加强安全管理、优化审批服务、调整预售许可形象进度要求、提高预售

封城整整2个月,“复工复产”已成为当下武汉一大关键词。

3月23日,沉寂许久的武汉市房地产市场终于迎来政策面的好消息。武汉市住房保障和房屋管理局发布六项举措,包括分批有序开工复工、加强安全管理、优化审批服务、调整预售许可形象进度要求、提高预售监管资金使用效率、完善社保个税缴纳的购房认定标准,全力支持房地产开发企业开工复产,保持房地产市场平稳健康发展。

*本文共2936字,阅读大约需要5分钟。

过去几年,武汉市房地产发展十分迅猛。尤其,以武汉市GDP破万亿元的2014年算起,到2019年,不管是商品房成交量,还是土地供应、成交情况,都排在全国二线城市前列。这几年,除了2016年武汉市GDP增速在8%以外,其他年份均保持在9%以上增速,2017年时一度达到13%,2019年,武汉市GDP达16223亿元,全国排名第八。

作为国家中心城市,武汉对房企的吸引力逐年增加,截至2019年,全国50强房企入驻武汉达到42家,很大一部分将武汉作为重仓区域。

作为疫情重灾区的中心区域,武汉受到的负面效应会比任何一个城市都要大,疫情后期城市需要恢复的时间成本也更高,重灾区内总土储较多、近一年新增土储比例较大的房企也将面临更大压力。

令人振奋的是,今天(3月25日零时)武汉正式解封,恢复对外交通,重新迎来城市有序发展。

对于这座长江中下游经济带核心城市来说,当务之急在于市场信心的恢复和重塑。

武汉降低预售许可要求

从3月23日,武汉市住房保障和房屋管理局发布的六项政策内容来看,基本上与全国其他城市的复工复产政策相一致,主要有以下几方面内容,一是开工复工,保证安全生产;二是优化审批服务;三是降低预售许可要求;四是提高预售监管资金使用效率;最后一点是社保可缓缴、补缴。

不同的是,武汉市在预售方面做出了适当的宽松:2020年10月1日以前取得施工许可证的房地产开发项目,其开发投资额达到25%以上,且高层建筑形象进度达到1/4以上、多层(含六跃七层)及低层建筑形象进度达到正负零,即可申请办理预售许可。

在此之前,小高层及以上建筑主体结构需达到层数的1/2且不得少于七层,才能申请办理预售许可;低层(含四层)必须主体结构封顶且砌筑工程完工才能申请申请预售许可。

这一政策的宽松对于房企来说,可以有效缓解项目开发带来的资金压力。

武汉在提高预售监管资金使用效率方面也给予很大的宽松度:如2020年10月1日之前,在重点监管资金增加“项目主体结构达到三分之二进度”拨付节点,累计拨付额度不超过重点监管资金标准的55%;

进一步降低开发企业财务成本,开发企业申请使用银行保函等额替换重点监管资金时,无需签订《新建商品房预售资金监管协议书补充协议》,银行保函有效期原则上不低于6个月;

对受疫情影响经营困难或疫情防控期间作出贡献的企业,在工程进度未达到规定的用款节点,可申请预支重点监管资金。

此前,达到预售要求的,开发企业可申请重点监管资金标准的35%,结构封顶也只能申请拿到40%,项目取得《建设工程竣工验收备案》的,可申请20%,最后5%是在完成所有权初始登记后申请的。

预售监管资金使用效率的变更对于减少沉淀资金、降低房企资金压力等都有积极的作用。

疫情前市场曾持续“高温”

如果不是这场疫情的影响,武汉市房地产市场大概率会延续前几年的“高温”迹象。

回溯武汉市房地产发展高速发展的历程,2014年是值得作为开端讲起,这一年新建商品住宅成交面积达到1601万平方米,达到之前十年间成交面积最高点,同时,武汉市GDP突破万亿元大关,达到10069亿元。

2015年的时候,武汉住宅成交量突破2000万大关,排名全国第三,成交金额1896亿元,二线城市中仅次于南京和杭州。此外,房价涨幅高居二线城市之首,成交均价达到8812元/平方米,较2014年上涨12.34%。

到2016年,武汉市GDP总量达到11913亿元,增速为9.23%。与此同时,新建商品房成交面积达到2877万平方米,位居全国第一,土地成交总价首次突破千亿元,楼面价同比上涨45.5%达到4770元/平方米。这一年,武汉限购政策被重启,本市户籍家庭限购2套,非户籍家庭限购1套,社保需连续缴满2年及以上,即便如此,武汉楼市的高温依然持续到2017年,一手房均价全面进入万元时代。

2019年,借助军运会带来的影响力,武汉房地产市场出现“供销两旺”的整体行情。这一年,武汉市住宅商品房供应量达到2629万平方米,销售面积达到2346万平方米,成交均价达到12543元/平方米。同时,这一年,武汉市住房销售套数和销售面积位居全国第一。

随着主城区重点地块供给的持续增加,光谷、沌口、临空港等板块也不断升温,武汉市的土地全年成交金额1766亿元,位居全国城市第五。值得注意的是,武汉出让金连续4年超过千亿,稳居全国前五名。住宅楼面地价也涨至5845元/平方米,同比上涨24%,明显快于20%的房价涨幅,全市宅地成交溢价率也由2018年3.74%提高至11.7%。

到了2020年,遭遇疫情黑天鹅,与武汉一同封禁的还有房地产市场,疫情期间楼市惨淡,两个月来,商品房和土地成交数据为零。

据统计,整个湖北区域,有七成百强房企布局,其中销售TOP20房企全部在重灾区内有布局,TOP50企业的入驻率已经超过八成。根据过去三年的重灾区内企业销售情况预计,若疫情导致市场停滞2个月,区域内销售前十房企销售额将损失超过300亿,而武汉作为省会及唯一核心,聚集了各大房企在湖北77%的土储货值。

房地产经济仍是新动能

疫情过后企业、城市都需要修复期。短期内,疫情对武汉房地产市场发展造成了严重的冲击,但中长期城市价值将逐步释放,政策的作用是通过一系列利好提升市场信心,逐步重塑市场格局。

随着长江中游城市群、长江经济带、中部崛起等国家战略助推,武汉的吸引力不断增强。自提出“5年留下100万大学生”的目标以来,武汉市户籍人口每年以30万人的数量增加,2019年,户籍人口增加24万。

长期以来,武汉市固定资产投资、房地产开发投资和住宅投资与GDP之间存在着均衡关系。疫情爆发期间,武汉市2020年政府工作报告提出今年重点工作任务,经济社会发展的主要预期目标是:地区生产总值增长7.5%—7.8%,加快提升武汉综合承载能力,建设国家中心城市。

今年武汉统筹推进230个市级重大项目建设,围绕产业升级,推动光谷生物创新园二期、汉江湾科创总部基地、阿里巴巴武汉产业社区等265个投资亿元以上产业项目开工,加快建设光谷南大健康产业园、吉利路特斯、天马G6等1020个投资亿元以上续建项目。

2020年,武汉还有老旧小区改造的任务,完成260个以上老旧小区改造,新开工建设棚户区改造住房2.5万套等。

对于武汉的投资,我们认为虽然武汉受到的影响程度是其他城市的很多倍,武汉疫情的严重程度不等于武汉地产行业受到的影响程度。首先武汉城市基本面没有发生重大改变,长久后会恢复,其次,疫情后一定会加大政策支持,弥补损失。再次,疫情对于武汉地产的销售造成了影响,但却给投资拿地带来了机遇。

从城市活跃度恢复的角度来看,恢复信心“赶进度”成为摆在面前的重要任务,因此地方经济、财政压力巨大,也意味着需要一段触底回升的期间。

对于企业而言,开工、复工的推迟,将直接影响企业销售和资金链。疫情过后,城市市场恢复活力、房企运营步入正轨都需要一定的修复期。

从武汉楼市受疫情影响的程度看,今年全国房地产市场的整体特点就是“武汉强、全国强;武汉稳、全国稳”。武汉房地产后续的活跃恢复度,客观上也会为全国市场注入信心,最终有助于促进房地产市场相关目标的实现。

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